Cap limpede

CULISELE PIETEI IMOBILIARE AUTOHTONE

Poate aţi aflat sau nu, în România, până în prezent, nu există un Institut de Statistică Imobiliară, pentru a se […]

Poate aţi aflat sau nu, în România, până în prezent, nu există un Institut de Statistică Imobiliară, pentru a se putea publica o situaţie certă, corect diagnosticată, care să certifice cauzalitatea unui rezultat la un moment dat. Este adevărat şi că se poate face o analiză şi trage o concluzie şi în urma unor statistici ale companiilor interesate în domeniu. Cert este şi că Uniunea Notarilor Publici din România are înregistrat în primele luni ale anului în curs o creştere a tranzacţiilor imobiliare faţă de primele luni ale anului precedent, cu 51 % mai mult. În luna mai 2008 însă au scăzut tranzacţiile imobiliare cu 1 % faţă de prima parte a anului, iar în luna iunie din nou tranzacţiile imobiliare au scăzut de 5 ori mai mult. Fenomenul a creat nelinişte în rândul celor interesaţi, fiecare creând scenarii ce previzionează stagnarea tranzacţiilor imobiliare. Dar despre toate acestea, dar şi despre fenomenul real, în ascensiune şi, se pare, dorit, al locuinţelor pasive, purtăm un dialog cu doamna jurist Cornelia Andrişoi, manager Master Residential Galaţi.

– Cum comentaţi curentele de pe piaţa imobiliară a momentului?

– Compania Colliers operează situaţia înregistrată ca având efectul firesc al scăderii speculaţiilor imobiliare. Foarte multe fonduri financiare au plasat sumele de bani în tranzacţii imobiliare în România, obţinând profituri importante care acum sunt dirijate spre alte categorii de business. De asemenea, pentru perioada iunie-august, tranzacţiile imobiliare, ca şi alte tranzacţii, au scăzut pentru simplul motiv al vacanţelor. În România, în ultimii ani s-a înregistrat o avalanşă de tranzacţii imobiliare, în scopul clar al speculaţiilor, cunoscută fiind creşterea galopantă a preţurilor într-un ritm nefiresc, preţurile locuinţelor în multe situaţii fiind nejustificat. Se poate aştepta, în mod firesc, o aşezare a pieţei imobiliare, astfel cumpărătorii locuinţelor fiind în mod primordial persoanele care au nevoie de o casă. În acest sens, Grupul Financiar Unicredit a realizat o statistică din care aş menţiona că 11 % din populaţia României estimează să-şi achiziţioneze un imobil în următorii trei ani, aceasta având ce mai mare pondere din Europa Centrală şi de Est, plus că 9 % dintre români îşi planifică achiziţia unei locuinţe în următorii 10 ani, iar 5 % peste acest termen. Se poate constatat ponderea importantă deţinută pe piaţa imobiliară română, comparând cu statistica din Europa Centrală şi de Est, unde 6 % din populaţie doreşte să-şi achiziţioneze o casă în următorii trei ani, 7 % în următorul deceniu, iar 6 % peste 10 ani.

– Cui se datorează scăderea preţurilor la apartamentele vândute în România în a doua parte a acestui an?  

– Pe de o parte efectelor arătate de statisticile publicate referitoare la încetinirea speculaţiilor imobiliare, precum şi a aşezării fireşti a raportului cerere-ofertă, dar în mod special, piaţa românească se materializează în sensul analizei corecte preţ-calitate. Datorită construcţiei a numeroase ansambluri rezidenţiale noi, persoanele care îşi achiziţionează un apartament pentru locuit, preferă să cumpere un apartament nou, care are acelaşi preţ cu un apartament vechi sau chiar mai ieftin, iar calitatea este mult superioară. Apartamentele vechi, construite într-un sistem colectiv şi o arhitectură ’’cenuşie’’ sunt din ce în ce mai mult de nedorit, deoarece sunt lipsite de orice element minimal de termoizolare şi antifonare, astfel că, transferul de temperatură duce la cheltuieli de întreţinere foarte mari, iar lipsa antifonării creează sentimentul stresant de viaţă în comun cu toţi locatarii blocului de locuinţe, locuitorii devenind martori permanenţi şi inevitabili la toate evenimentele de viaţă ale vecinilor lor. De asemenea, instalaţiile vechi şi arhitectura neaspectuoasă creează probleme permanente şi disconfort, la care se adaugă sistemul vechi deficitar din subsoluri şi chiar prin pereţii acestor locuinţe, focarele de infecţii şi spaţiile permanent insalubre. Astfel ofertele apartamentelor vechi într-o astfel de imagine sunt comparate cu ale apartamentelor noi care, pe lângă calitatea garanţiei de lucru nou, adaugă calităţile oferite de investitorii care au creat proiecte moderne, confortabile şi realizate din materiale care asigură termoizolare, antifonare şi amenajări confortabile.

– Asistăm şi la fenomenul migraţiei la ţară?

– Dacă până în prezent s-a construit foarte mult în mediul urban, în a doua parte a anului în curs se înregistrează o solicitare de 12,9 % autorizaţii de construcţie faţă de anii precedenţi, iar în mediul rural s-au solicitata 59,9 % autorizaţii de construcţii. Întrucât, în mod firesc, oamenii sunt mai selectivi, cererea este dirijată cu atât mai mult pentru apartamentele noi, dar şi către mediul rural, ferit de poluarea urbană. Până în prezent, cumpărarea de locuinţe s-a făcut cu o acută lipsă a experienţei solicitanţilor, la această ignoranţă contribuind şi agenţiile imobiliare, care au avut abilitatea de a ascunde criteriile de clasificare a apartamentelor vechi. Aşa cum se poate observa, anunţurile de vânzare ale apartamentelor vechi nu au menţionată suprafaţa locuinţei, ci numai preţul. Astfel, preţurile apartamentelor aparent mici, induce entuziasmul imediat cumpărătorului, care crede că face o bună afacere dând un preţ nu prea mare pe un apartament, dar în realitate, dacă se raportează preţul la suprafaţa apartamentului, se poate constata un preţ de 30-40 % mai mare decât la apartamentele noi. Este evident un paradox, să dai un preţ cu 30-40 % mai mare pe o locuinţă veche, insalubră, cu foarte multe defecte, în comparaţie cu apartamentele noi care întrunesc calităţile impuse de legislaţia europeană.

– Haideţi să vorbim puţin şi despre sistemul locuinţelor pasive.

– Locuinţa pasivă este cea cu un transfer termic foarte redus, care nu emite noxe şi care, prin economia de energie şi gaze, datorată termoizolării perfecte, reduce substanţial costurile cu cheltuielile de întreţinere. Nu este de neglijat, antifonarea peste standardul admis şi rezistenţa foarte mare la cutremure şi foc. Aşadar, conferă sănătatea locatarilor, liniştea, siguranţa, dar şi reducerea substanţială a cheltuielilor lunare. Pentru a folosi o expresie mai plastică de definire a locuinţelor pasive, le putem compara cu un termos. Sunt şi alt gen de locuinţe care se încadrează în categoria locuinţelor pasive, doar pentru că sunt dotate cu echipamente specifice care asigură termoizolarea, însă noi construim efectiv locuinţele din material special, care asigură termoizolarea şi antifonarea perfectă. Să luăm cazul nostru: Master Rezidenţial Galaţi adaugă la toate acestea, un spaţiu util generos al locuinţelor, precum şi cadrul natural, ansamblul fiind aşezat în inima naturii, departe de noxele industriei urbane, încadrându-se şi în categoria conceptului ’’verde’’. De asemenea, apa provine de la puţurile proprii ale ansamblului rezidenţial, ceea ce conferă o calitate superioară, dar şi reducerea cheltuielilor de furnizare. Sistemul locuinţelor pasive pe care le realizăm constă în construcţia locuinţelor din cofraje climablock, care sunt elemente cu o punte constituită din nouă panouri de polistiren expandat tratat special, puse faţă în faţă şi legate între ele prin distanţatoare, astfel încât să creeze un gol interior. Printre distanţatoare se pune armătură de fier beton în plan orizontal şi vertical, Distanţatoarele sunt proiectate să reziste la jetul de beton care se toarnă în interior şi sunt poziţionate la distanţă egală pentru a se evita compresia excesivă şi deformarea panourilor. Panourile au dimensiunile de 1,20/0,40 m, iar betonul din interior are grosimea de 20 cm. Panourile au pe laturi nişte ’’cătări’’ care permit îmbinarea perfectă a panourilor, astfel că scurgerea cimentului la încheieturi să nu fie posibilă. Sistemul se bazează pe punţi, iar panourile îmbinate între ele compun structura pregătită să primească betonul turnat şi odată betonul întărit, garantează un înalt nivel de izolare energetic, asigurând un coeficient valoric de 0,54 w/m.p.k. Sistemul panourilor climablock integrează într-o singură soluţie, capacitatea mecanică de rezistenţă a betonului cu capacitatea de izolare termică a polistirenului. Coeficienţii valorici ai materialelor climablock pentru termoizolare, antifonare şi neemitere de noxe, sunt autorizaţi de certificate internaţionale în domeniu.

– Recapitulăm performanţele sistemului proiectului care vă aparţin?

– De acord. Vorbim, în primul rând, de puterea foarte mare de termoizolare asigurată de pereţii interiori şi exteriori de polistiren şi inerţia termică, care creează fenomenul prin care, de exemplu, temperatura din timpul zilelor de vară, va fi percepută când interiorul clădirii va fi mai răcoros, asigurându-se astfel echilibrul termic. Aceste calităţi duc la reducerea substanţială a cheltuielilor cu utilităţile. În al doilea rând, asigură o antifonare perfectă, peste standardul admis de 50 dB, datorată etanşeităţii perfecte conferite de panourile de polistiren îmbinate etanş, care asigură punţi termice inclusiv în colţuri. În fine, rezistenţa mare la cutremure este conferită de întregul sistem astfel conceput, creând în timpul seismelor comportamentul unei cutii în ceea ce priveşte forţele orizontale care solicită structura. Forţele seismice vor fi absorbite de pereţi, dispunându-se în aceeaşi direcţie, garantându-se astfel o rezistenţă sporită.

– Care sunt principalele concluzii pe care le putem trage?

– Schimbările majore care au loc pe piaţa imobiliară din întreaga ţară au început cu câteva luni în urmă, când băncile şi-au înăsprit condiţiile de creditare determinând astfel o scădere de 10 % a preţurilor imobilelor vechi. Agenţii imobiliari susţin că toate aceste schimbări vor continua şi după aplicarea norilor norme impuse prin regulamentul Băncii Naţionale Române, proaspăt aprobat. Sigur nu ştiu cât de jos se va duce piaţa imobiliară, dar se va mai duce destul. Noi practicăm un preţ de 800 de euro pe metrul pătrat construit în cazul apartamentelor realizate, cel mai mic preţ din zonă. Am pregătit, de aceea, vânzarea prin plata în rate. Adică, fără ca omul să fie nevoit să apeleze la un credit ipotecar unde regulamentele şi condiţiile sunt foarte greoaie, la care se adaugă formularistica şi noianul de dosare necesar contractării creditului. De asemenea, şi pentru acele persoane care nu îndeplinesc condiţiile impuse de bănci şi care se văd în imposibilitatea de a cumpăra o locuinţă. Astfel, spre exemplu, pentru un apartament cu o cameră la o suprafaţă de 76 mp a cărui preţ este de aproximativ 60.800 euro se va achita un avans de 30 % după care restul sumei, respectiv 42.560 de euro se poate achita în funcţie de dorinţele clientului. Spre exemplu, dacă se alege ca perioadă zece ani, asta înseamnă o rată lunară de 354 de euro la care se adaugă un comision de administrare a contului. Ispititor nu, mai ales că noi construim primele locuinţe pasive din judeţul Galaţi?

– Desigur. Vă mulţumim pentru interviu!

Pompiliu COMŞA    

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *


*